5年期以上LPR曾分別由此前的4.65%下調至4.6%、4.45%。同時，5月份，央行、銀保監會聯合發布，宣布將個人首套住房商貸利率下限調減20個基點。
央行發布了最新的LPR數據，5年期以上LPR再次下調15個基點，降至4.3%，再次刷新自2019年10月LPR與新發放個人商業房貸掛鉤以來5年期以上LPR報價下限。
房貸利率的下降，在利好新進購房者尤其是剛需購房者的同時，也令之前房貸利率“高位站崗”的貸款人們心中五味雜陳。
對于數年前的貸款人來說，眼看當下低得多的房貸利率，難免心意難平。然而，提前還貸是否就一定劃算？哪些人群適合提前還貸？
小林是一名金融從業人員，有數年理財投資經驗，剛畢業那幾年，年輕氣盛，無債一身輕，手中的閑置資金多配置于股票等高風險投資。
“當時買在了房價和利率的高點，買房之后，一下子負擔重了，風險承受能力也下降了。”他對
然而，眼見這款理財產品年化收益率從最初的4%以上，降至目前的3%出頭，與“高高在上”的房貸利率漸行漸遠，小林仔細考慮一番，決定將這部分理財資金贖回，提前還房貸。“找了一大圈，沒找到穩健一些又能跑贏房貸利率的理財產品，索性先還一半房貸，降降杠桿。”小林已經收到了銀行審批通過的短信，就等著扣款了。對他來說，這次提前還款，相對于當下所能接受風險水平的投資渠道，無疑是“收益更高的理財方式”。
縱觀當前的銀行理財市場，以國有大行為例，較為靈活的T+1理財收益率大多在2%到3%之間，一年期定期理財收益率大多在3%到4%之間，與最新調整的5年期以上LPR利率接近，低于大多數前幾年購房者的房貸利率。當然也有個別收益率在5%以上的理財。
普益標準數據顯示，2022年8月20日至8月26日在售的2576款公募凈值型理財產品中，平均成立以來年化收益率為3.29%。從投資性質來看，現金管理型、固定收益類、混合類產品平均成立以來年化收益率分別為1.25%、 3.68%和1.7%。
2022年上半年到期的披露了業績比較基準的12380只封閉式產品中，有近1200只產品到期收益未達業績比較基準線。近期部分銀行理財子公司也下調了理財產品的業績比較基準。
也有相反的例子。互聯網從業者小金2016年就在成都買了房，彼時房價溫和得多，貸款利率也僅為4%，是基準利率的85折，目前他的月供只有一千余元。
“要是還進去想再貸出來就沒門了。假如有投資機會，我這個貸款利率也只比銀行五年定期存款利率多付了一個多點。”小金對
他的理財觀念偏穩健，采用當下年輕人熱捧的一種攢錢方式——滾動式定存。“一個一年，一個兩年，一個三年。然后一年到期轉三年，這樣一來，以后每年都會到期一個三年定存。”他介紹了自己最安全的攢錢“陣法”。
除了銀行定存，互聯網理財也沒落下。他開通了余額寶“52周攢錢”計劃，首周存入10元，以后每一周存入額遞增10元，堅持52周，能攢13780元。
由上面的例子可見，不是所有的人都適合提前還貸。對于購房者而言，提前還貸或許是一道“數學題”。
何謂“數學題”？即把握住唯一金標準：房貸利率VS投資收益率，來判斷是否適合提前還貸。
如果房貸利率居于高位，浮動基點加成較高，達到5%甚至6%的水平，而在自身風險承受能力和偏好范圍內，沒有達到或超過房貸利率水平的理財方式，那么就可以考慮提前還款。
反之，如果房貸利率較低，甚至在LPR的基礎上下浮，有利率水平相近的理財方式可以選擇，或是想要留有一些閑置資金在手中，以備不時之需，“手有余糧，心中不慌”，還款壓力也不大的話，則可以結合自身情況，理性考慮是否提前還款，而非“盲從”潮流。
這些流傳的“科普”不靠譜
“等額本金30年，第7年提前還清最好”……類似的說法，你是否有些耳熟？
在各大網絡平臺上，關于提前還款的討論熱度居高不下，也衍生出很多言之鑿鑿的“科普”。
例如，是否提前還款要看還款方式，還要看已還款時間的長短？部分提前還款還的是本金還是利息？這些五花八門的所謂“科普”，有些其實并不靠譜。
上面這張，便是網絡中流傳甚廣的“科普”之一。其中既有正確的說法，如不同還款方式的特點等，但也有經不起推敲的誤導之處，比如關于提前還貸最佳時間點的說法。
具體來看，其宣稱“最劃算”的提前還款時間節點為：
等額本金20年，第五年提前還清；
等額本金30年，第七年提前還清；
等額本息20年，第六年提前還清；
等額本息30年，第八年提前還清。
果真如此嗎？我們先了解一下等額本息和等額本金這兩種還款方式。
每個月的還款金額相等。將貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中。每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。
它的優點是方便安排收支，還款“省事”，適合收入處于較穩定狀態的借款人。缺點則在于，在每期還款金額中，前期本金占比較小，后期本金占比逐漸增大。總體計算下來，利息總支出高于等額本金還款方式。
每個月還款金額不相等，一直在遞減。其中本金一樣，利息在逐月減少，還的利息是剩余貸款在該月所產生的利息。
這種方式的優點是比等額本息省利息。同時它也有缺點，即在還款前期，還款金額更多，還款壓力更大。
那么，在不考慮提前還貸手續費等其他成本的前提下，真的存在孰更“劃算”嗎？
讓我們先順著“等額本金20年第五年還清最劃算”“等額本息20年第六年還清最劃算”的說法，去探探究竟。
假設有一筆貸款，“貸款金額100萬、期限20年、利率6%”，通過計算，可以看到，等額本息還款方式下，貸款20年的本息合計為171.94萬元；等額本金下，貸款20年的本息合計160.25萬元。
先看看等額本金還款方式下，提前還清貸款的相關數據。
根據“等額本金20年第五年還清最劃算”的說法，除了號稱“最劃算”的第5年外，我們另外選取第3年初、第9年初、第17年初這3個時間作為還款時間點，以此觀察在不同時間節點提前還清貸款的資金變化情況。
如下圖所示，通過計算，一筆“期限20年、年利率6%”的100萬元貸款，采用等額本金還款方式，如果分別在第3年初、第5年初、第9年初、第17年初，提前還清所有剩余貸款，那么相較按期還清，將分別減少支出48.83萬元、38.60萬元、21.75萬元、2.45萬元。
提前還清貸款，居然可以“省”下這么大一筆錢，是不是覺得很“劃算”呢？別急，讓我們再看另外一張表格。
如上圖所示，年利率為6%、貸款期限為20年的100萬貸款本金，經過前期等額本金方式還款，在第3年初、第5年初、第9年初、第17年初這四個時間節點，剩余本金分別為90萬元、80萬元、60萬元、20萬元——這也是購房者計劃提前還清的金額。
倘若這些剩余本金不還掉，那么購房者在接下來的合同期限內，將按照等額本金的還款方式，以現行的“每月應還利息=每月剩余本金×月利率0.5%”的計息方式，向銀行繼續支付利息。
同樣，通過每期還款金額明細表，可以計算出，自上述四個時間節點起，直至按期全部還完，應付利息總額將分別為48.83萬元、38.60萬元、21.75萬元、2.45萬元。
這四個數字是不是很眼熟呢？是的，正與前述提到的提前還清貸款所“節省”下的資金金額相一致。
這樣的情況，在等額本息還款方式下也會出現嗎？接著往下看。
在等額本息還款方式下，我們也選取了所謂“最劃算”的第6年初以及其前后的第2年初、第11年初、第16年初這4個時間點，并算出了在這4個不同時間節點提前還清貸款所需要的資金成本。
如下圖所示，一筆“期限20年、年利率6%”的100萬元貸款，采用等額本息還款方式，如果分別在第2年初、第6年初、第11年初、第16年初，提前還清所有剩余貸款，那么相較按期還清，將分別減少支出66.02萬元、44.06萬元、21.44萬元、5.93萬元。
再看下面這張圖示，年利率為6%、貸款期限為20年的100萬貸款本金，經過前期等額本息方式還款，在第2年初、第6年初、第11年初、第16年初這四個時間節點，剩余本金分別為97.33萬元、84.90萬元、64.53萬元、37.06萬元。
同樣，如果這些剩余的本金不還，那么購房者也將按照等額本息還款方式，以“每月應還利息=每月剩余本金×月利率0.5%”的計息方式，繼續向銀行支付利息，所對應的未來應付利息總額分別為66.02萬元、44.06萬元、21.44萬元、5.93萬元。
發現了嗎，這四個數據，也都與前述的提前還清貸款后較按期還清少支出的金額相吻合。
經過上面的舉例分析，我們可以看清這樣一個事實： 無論什么時候還清貸款，“節約”下來的利息，其實都只是當前剩余本金在未來應付利息的總和，與你重新貸一筆同金額貸款所需負擔的利息是完全一樣的。
這一結論，也同樣適用于去認清“等額本金30年第七年還清最劃算”“等額本息30年第八年還清最劃算”等這類“科普”的本質。
因此，是否提前還款，只與你本身的資金及其投資收益率有關，而與還款方式、已償還時間無關——只有“最合適”，沒有“最劃算”。
對于以上“科普”，
該經理同時透露，今年以來，有很多客戶辦理還款方式變更業務，即等額本金轉等額本息，或等額本息轉等額本金，“以前金額較小的，比較好改，現在大金額一般不作更改，客戶如果還款壓力大，我們也要適當‘卡’一下，控制風險。除非客戶提供收入配流水，有足夠的還款保障。”
他表示，對于提前償還部分貸款的客戶而言，有如下圖所示的兩種選擇：
“相比起銀行，很多客戶更加相信自媒體上的說法，認為月供不變，期限縮短這種方式可以省很多利息”，該經理介紹，實際上，這個選項一直都有，并不是什么新業務，銀行的態度是不推薦不強求，量力而行。
“A和B沒有對與錯，要看自己情況來定。”他總結道。
可見 ，無論是等額本金還是等額本息，是否提前還款，要根據自身情況和閑置資金額度來研判，并非取決于還款方式或者已經償還的時間長短。
警惕：用消費貸置換房貸？
“您好，我是銀行直貸經理，我們這邊辦理住房貸款降息轉貸，就是把之前的高年化利率降為低年化利率，有一筆貸款額度給您，您這邊需要嗎？”最近，你是否接到過類似的電話？
隨著提前還貸越來越“流行”，坊間充斥著諸多關于“貸款置換”“轉貸”等操作手法，這條“產業鏈”上的其他生意——例如信貸中介，也越發忙碌了起來。
關于此業務的操作流程，該經理并未直接答復，而是先向
中介向
據該經理介紹，以上表為例，若按揭貸款30年，金額100萬元，利率5.88%，還款方式為等額本息，則轉為20年抵押貸款后，利率降至3.85%，在月供相差不大的情況下，總利息少了69.52萬元。
具體流程方面，“要轉貸，我們先墊資，把它變成一個全款房，然后再抵押給銀行，這樣你30年的年限就變為20年，年化利率可以降到3.7%。”他介紹道。
辦理周期大概需要一個半月。“如果你想多用資金的話，也可以貸出來，利率也是那么低。”他補充道，萬一后面利率再上浮就劃不來了，只要辦下來，利率就是固定的。
關于他們先行墊資一事，他說道：“先把客戶資料遞交銀行，銀行出批復之后，我們這邊有專門的資方給你墊資。假如墊30萬，抵押出來之后再還給資方。”
根據信貸中介的表述，其與銀行有著較“深度”的合作。那么銀行是否真的會和他們合作呢？流程是否正規？
“必須要全款的房子，信貸中介公司有正式的營業執照才行，也不是那么簡單。”他表示，銀行方面，業務都是正規渠道。
令人疑惑的是，難道真有白白墊資這等好事？資金成本怎么算？
從住房按揭貸款到抵押貸款，貸款品種的轉換，即為所謂的“轉貸”。
在網絡上，類似的“房屋抵押貸款”廣告頁面還有很多。
當
根據信貸中介的說法，“轉貸”之后，抵押貸款年限可長達20年，如此一來，貸款期限從30年到20年，由于利率的降低，月供也不會有太大波動。
然而，從
“一般來說，房產抵押貸款的期限為1年、5年，最多10年就封頂了，做不到20年那么長。”前述銀行個貸經理表示。
而隨著期限縮短，月供壓力也會驟然放大。依然沿用前述案例，
以抵押貸款金額100萬元、利率3.85%為例 ：
如果期限為5年，則月供高達18348.91元，即使期限為10年，月供也達到了10053.38元。相對于30年按揭貸款的月供來說，幾乎翻倍。
若期限大幅縮短，那么借款人將要承受的月供壓力，將成倍增加，會給短期現金流帶來嚴峻挑戰。如果超出了承受范圍，也將無形中擴大“斷供”的風險。
除了房屋抵押貸款，網絡中還流傳著消費貸、經營貸去“置換”房貸的說法。
除了上述因為期限錯配帶來的還款壓力，貸款人還面臨更為嚴重的合規風險。
一名接近監管部門人士對
消費貸置換房貸，是不允許的。“消費貸款用途要符合宏觀政策規定，不得投向禁止領域，如房地產市場、股市等。”他進一步說明，在對銀行開展的現場檢查中，把握貸款用途這一條即可為不合規行為定性。
如果違反了貸款合同所約定的用途，銀行可能會采取提前收回貸款等措施，借款人將面臨極為不利的情況。
因此，對于信貸中介，以及各類貸款“轉貸”“置換”房貸的行為，購房者要擦亮眼睛，在合法合規的前提下申請和歸還貸款，警惕各類營銷信息，切莫偏聽偏信，為信息差付出巨大代價，承受著超出范圍的月供壓力，甚至冒著被“抽貸”的風險。
“今年提前還款的人很多，還得多，放得少，截至目前，我們的按揭貸款規模還是負增長。”成都某國有銀行住房貸款中心經理告訴
前段時間，有銀行發布公告表示：提前還款要交補償金，比例為提前還款本金的1%。雖然銀行很快撤下了這則公告，但在網絡平臺上，關于提前還款是否收取違約金、收取標準的討論聲不絕于耳。
“我的貸款合同中約定提前還款要收取6個月利息的違約金，但實際操作中并沒有收。”小林對
此外，
●建行一支行業務經理表示：
提前還款沒有手續費和違約金，具體流程為：先去個貸中心開申請單，再到柜臺還款。但需要注意的是，目前手機銀行暫不支持操作。
●中行一分行個人金融部經理表示：
提前還款違約金有三種情況：不收取、收取半年利息、或貸款金額千分之五。具體要看合同約定，與后臺系統一致。
●農行一支行個貸經理表示：
如果住房貸款在三年以內提前還款，要收取還款額百分之一的違約金，若還款三年以上，則沒有任何費用。
●郵儲銀行一網點工作人員表示：
需要本人持身份證到支行房貸中心做書面申請，如果還款滿一年，則沒有違約金。同樣以一年為界來確定是否收取違約金的，還有交行。
●恒豐銀行官網“住房貸”顯示：
貸款發放一年以上不收取違約金，貸款發放一年以內收取提前還款金額的1%作為提前還款的違約金。
●興業銀行APP客服稱：
自2022年8月5日起，對零售貸款客戶提前還款，不收取違約金。對于前期合同內已有約定的，分行在實際執行中將給予客戶減免。
●渤海銀行顯示：
個人住房貸款放款后12個月以內提前結清部分提前還款，按照提前還款金額的5%收取違約金；放款時間超過12個月至60個月，按照提前還款金額的3%收取違約金；放款時間超過60個月后，不收取違約金。
招商銀行、中信銀行、光大銀行則顯示，是否收取違約金，以貸款合同約定或實際執行為準。
一名監管部門人士告訴
另一名監管部門人士對
當“提前還貸”的呼聲越來越高漲，背著房貸又有些閑錢的你是不是也開始動了主動降杠桿的念頭？
上網翻閱各種還貸攻略，歸集賬戶上可支配的現金，列出各種還款方案，拿出計算器噼里啪啦一通猛算，最后發現最難的部分，往往不在于如何找到那個最優解，而是在于如何去做選擇。
是選擇一次性還掉全部房貸，徹底過上無債一身輕的生活？
還是選擇還掉部分房貸同時持有一些現金，既降低負債也留存一定抗風險能力？
是選擇繼續維持當前月供，用手中的閑余資金投資或創業，努力跑贏房貸利息甚至獲得更多收益？
還是選擇采用“轉貸”等操作，通過利率差減少利息支出，平復當初在利率高位“站崗”的不甘？
種種選擇背后，比的是精打細算，拼的是個人心態，博的是未來期許。當然，也定少不了基于自身家庭狀況的合理財務規劃。
總之，對于許多普通人而言，房貸無疑是家庭開銷中最大的一筆，當市場環境發生變化時，想要將其重新調整到一個更“劃算”的狀態，是再正常不過的本能反應。只是，做出選擇之前，還須認真研究，注重甄別，做好權衡，切莫因為盲目跟風，而忽略自身經濟承受能力和一些潛在風險，從而陷入被動。
因為，“提前還貸”的初衷，說到底，是為了讓“荷包”減壓，為精神減負，更加從容地迎接未來的美好生活。想得多一點，看得遠一點，總沒錯的。
