包括博時蛇口產園REIT、平安廣州廣河REIT、紅土鹽田港（000088）REIT、中航首鋼綠能REIT、華安張江光大REIT、浙商滬杭甬REIT、富國首創水務REIT、東吳蘇園產業REIT、中金普洛斯REIT在內的9只公募REITs部分戰略配售限售份額解禁，可以進入二級市場流通。截至6月17日，根據統計測算，首批9只公募REITs市值合計約為359.03億元，本次解禁市值合計為114.74億元。

　　 數據顯示，本次9只REITs產品解禁份額合計為21.92億份，中金普洛斯REIT、紅土鹽田港REIT、華安張江光大REIT三只REITs本次解禁后流通份額比例均達80%，其中倉儲物流類型的中金普洛斯REIT解禁比例最高，為52%。與此相對，浙商滬杭甬REIT解禁后流通份額占比最低，為41.05%�？傮w來看，此次解禁過后，首批公募REITs流通份額占比將由32.39%增加至66.94%。

　　 從持有結構來看，由于公募REITs在國內市場尚屬新鮮，因此專業的機構持有占比相對較高，個人持有者相對較低。據2021年年報數據，中航首鋼綠能REIT、博時蛇口產園REIT、富國首創水務REIT的個人投資者持有份額占比，在9只產品中位居前三甲，分別為26.05%、17.22%、16.57%。同時，上述三只產品的溢價率也相對較高。

　　 “目前我們可以看到首批項目上市以來，整體流動性較好，與債市和股市的相關性較低，但我們還是要呼吁投資人應秉持長期價值投資理念，共同呵護REITs市場的成長，見證REITs市場的發展壯大，同時也提醒投資人隨著公募REITs市場的擴容，未來相關產品的稀缺性會下降，資金給予此類產品的溢價空間或將減少。”博時招商蛇口（001979）產業園REIT基金經理王翹楚向記者表示。

　　 市場波動較為理性

　　 公募REITs受到追捧背后，與當前市場標的較少不無關系。因為首批二批資產都非常優質，但流通份額較小，市場出現了供不應求的現象。

　　 而隨著首個解禁期到來，第一批公募REITs的可流通份額占比擴大一倍。有機構認為，公募REITs投資者注重長期受益，此次解禁對REITs二級市場影響不大，亦有觀點指出，解禁后REITs的二級市場走勢將是各投資人和資金對于REITs長短期價值判斷的綜合博弈的結果。

　　 對此，華夏基金基礎設施與不動產投資部行政負責人莫一帆告訴記者，前述兩種觀點并不矛盾。REITs產品底層資產以長期穩定運營、穩定分紅為特征，對應的內在價值也相對穩定，二級市場的交易價格最終還是圍繞資產的內在價值進行波動。

　　 “解禁并不影響底層資產的內在價值。解禁后，REITs流通市值增加，短期內二級市場交易活躍度可能會增加，投資人群體進一步多元化，亦可能會促使二級市場價格向產品內在價值理性回歸。前期獲利較為豐厚的短線投資人可能會選擇獲利了結，對REITs產品二級市場價格有所沖擊；但如向下波動幅度大，對長線投資人也將是較好的布局機會。因此，二級市場的價格走勢需要綜合投資人和資金對長短期價值的博弈結果來判斷。”莫一帆補充表示。

　　 中信證券研究部在研報中指出，公募REITs產品自上市以后走勢大體可以分為三個階段。首批REITs于2021年6月21日上市，在上市后至8月的兩個多月時間里，市場處于觀望期，量價逐步回落。在2021年9月至2022年1月期間，公募REITs市場關注度顯著上升，各類REITs價格出現不同程度上漲，呈現較為活躍的長趨勢。2022年2月以來，多只REITs由于價格上漲過快宣布停牌，隨著首批公募REITs產品部分戰略投資者解禁時間到來，市場自此回歸理性，并迎來第一批解禁。

　　 從6月21日收盤市場表現來看，首批解禁的9只公募REITs中，紅土鹽田港REIT、東吳蘇園產業REIT、中航首鋼綠能REIT、平安廣州廣河REIT等4只產品分別上漲1.00%、0.44%、0.11%、0.09%，報收3.14元、4.57元、17.01元、12.02元；當天跌幅超過1%的僅富國首創水務REIT一只產品，全天收跌1.37%，終盤報5.11元，余下浙商滬杭甬REIT、中金普洛斯REIT、博時蛇口產園REIT、華安張江光大REIT等4只產品各微跌0.50%、0.45%、0.24%、0.14%，終盤分別報收8.89元、4.91元、2.95元、3.68元。

　　 投資應考慮綜合收益

　　 近期A股市場持續調整，投資人更傾向于配置一些收益較穩定的產品，在此環境下，新發售的公募REITs也如期受到追捧。

　　 6月21日，國金中國鐵建（601186）高速REIT正式公開發售。該基金份額發售價格為9.586元/份，發售總份額為5億份，募集總規模為47.93億元。其中，向公眾投資者發售的初始基金份額數量為0.375億份，規模約3.6億元。根據來自渠道的消息，當天下午就有超過100億元資金認購該基金，國金中國鐵建高速REIT也于次日不出意料的發布公告，宣布提前結束募集。

　　 實際上，自去年6月21日首批產品上市以來，公募REITs已成為資本市場上一道靚麗的風景線，也給投資者帶來了不錯的收益。截至6月22日，共有7只公募REITs升水率超過20%，全12只產品的平均升水率達到了22.61%。從年內漲跌幅來看，7只產品實現正收益，其中博時蛇口產園REIT居首，年內漲幅達到7.94%。

　　 而目前，對于投資者而言，公募REITs市場解禁前后的市場波動，可能也蘊含著配置優質公募REITs的良機。

　　 “上市以來，我國公募REITs二級市場價格存在一定波動，‘股’性特征較為明顯，部分項目上漲幅度較大。公募REITs收益來源分為兩個部分，即每年的派息分紅及二級市場價格的資本利得。公募REITs綜合收益中派息分紅部分的價值，在長期持有的前提下才能得到充分彰顯，發揮增益效果；如果過于關注公募REITs短期內的“股票特征”，容易偏離公募REITs的本質，導致盲目‘追漲殺跌’。”建信基金基礎設施投資部公募REITs業務總負責人張湜向記者表示。

　　 張湜進一步指出，同時，當公募REITs在二級市場漲幅過大后，產品的現金流分派率也會顯著降低，價格的預期波動幅度也會提高。因此，投資者有必要深入了解公募REITs的底層資產及收益情況，在短期內關注二級市場漲幅的同時，從長期持有的角度看，也要留意對應分派率，綜合考慮兩部分收益來源，堅持價值投資理念，理性看待公募REITs產品的投資價值，避免受短期交易情緒左右影響，始終以底層資產的質量、對未來現金流的合理預測作為投資公募REITs價值判讀的衡量。

　　 “公募REITs的投資需要結合底層資產的內在價值、隱含的長期投資回報率、二級市場流動性，以及投資人自身的投資回報要求，進行綜合考慮和投資判斷。建議投資者理性投資，避免追漲殺跌。如果二級市場價格出現比較大的回撤，可能是逢低布局的好機會；如果漲幅已經較高的部分產品價格進一步上漲，顯著超出其內在價值，短期內不建議追高。”莫一帆亦稱。

　　 關注增量資金

　　 值得一提的是，王翹楚認為，公募REITs受到追捧背后，還與監管政策利好不斷有關。2022年開年，財政部、稅務總局發布了相關試點稅收政策，北京也發布了REITs試點政策及申報輔導手冊，緊接著國家發改委和國家能源局推動清潔低碳能源推進公募REITs試點。正因如此，投資人才對REITs這一新型產品未來的發展也更有信心。

　　 5月31日，滬深交易所同時發布《公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）業務指引第3號——新購入基礎設施項目（試行）》（下稱《擴募規則》），對基礎設施REITs存續期間新購入基礎設施項目及相關擴募、信息披露等事項進行了規范和引導。擴募是基礎設施REITs的重要特性，本質是將新資產裝入原有REITs資產池中，有助于優化資產組合，提升整體收益。

　　 按照《擴募規則》的要求，公募REITs獲得擴募資格原則上須滿12個月，且持有的基礎設施項目運營情況良好，依此裁量，國內首批九只公募REITs除極個別產品外均可率先登上擴募的快車，同時，由于12個月的存量REITs經營時限只是原則規定，因此，第二批共三只公募REITs中的優等生也可以獲得擴募的特供。

　　 中金公司（601995）研究部認為，建立標準化、高效的擴募機制對于中國REITs市場持續納入優質存量資產以實現市場規模增長有積極促進作用，也是市場逐步邁向成熟的標志之一。伴隨擴募擴容規則體系和配套細則逐步完善，未來REITs市場規模將實現持續增長。

　　 另一方面，隨著解禁的到來，業內人士還認為，預計公募REITs市場的投資者結構有望向多元化進一步發展，公募FOF等長期機構投資者或也將迎來配置機會。

　　 對此，張湜表示，隨著公募REITs市場規模的不斷提高、投資體系不斷成熟、產品特征逐步顯現，在滿足相關法規要求的前提下，公募FOF、養老金等長久期、大規模資金有望陸續進場�；�礎設施項目中，質量優秀優質、現金流成熟穩定、管理人運營管理能力突出的項目將更易得到上述資金的青睞。

　　 莫一帆則坦言，公募REITs產品成立滿一年后，確實可以納入到公募FOF的投資范圍，但公募FOF配置的資金規模相對于銀行理財、券商和保險資管等參與公募REITs投資的資金，規模相對較小。公募FOF帶來的增量資金可能不會對REITs產品的市場供求產生根本性的影響。利率下行的大環境下，對于債券型公募FOF，公募REITs可觀的分派率會有一定的吸引力。