中國樓市仍處于深度調整中。2024年全年，新建商品房銷售面積較上年下降12.9%，新建商品房銷售額較上年下降17.1%。

　　 當消費者購房習慣、行業經營模式以及產品創新方向等均在經歷深刻變革時，房企也在尋找新的發展模式。能夠敏銳洞察市場形勢，提前完成多航道業務協同發展的企業，更有望穿越周期，走出獨立行情。

　　 2024年財報顯示，龍湖集團全年營業收入達到1274.75億元，歸母凈利潤104.0億元。其中，運營及服務業務連續三年營收占比提升，同比增長7.4%至267.1億元，并成為龍湖集團利潤的主要貢獻
 

　　 對于這份成績單，多家機構發布研報稱，龍湖集團經營性業務具有韌性，產生穩定的現金流，為其融資渠道提供支撐，有望部分抵消未來一年房地產開發業務筑底所帶來的影響，而包括中金公司、CLSA、DAIWA等機構均給出了“跑贏大市”評級；東吳證券、華泰證券等機構也給予了“買入”評級。

　　 較高的安全閾值

　　 2024年，面對市場持續調整，龍湖集團表現依然穩健，展現了強大的韌性。

　　 在如今行情下，仍能保持可觀盈利的房企實屬難得。數據顯示，龍湖集團股東應占溢利為104.0億元，剔除公平值變動等影響后的股東應占核心溢利為69.7億；集團整體及各航道的經營性現金流持續為正，2024年龍湖含資本性支出的經營性現金流為64億。

　　 數據顯示，2024年，龍湖集團平均融資成本較去年同期下降約24個基點，年底綜合借貸總額同比減少約163億元。且融資渠道多元暢通，僅經營性物業貸凈增299億元，平均融資成本進一步降低至4.00%，平均合同借貸年期進一步拉長至10.27年，實現負債規模與融資成本“雙降”的良性循環。

　　 管理層在業績會上還表示，2024年，龍湖集團保持了“三道紅線”全綠檔，并在優化境內外債務結構方面取得顯著成效。

　　 2024年，龍湖集團如期歸還境內公開債117億元，提前兌付CMBS 72億，并分批次全部提前償還于2025年1月到期的94.5億港幣銀團貸款。截至目前，年內龍湖已累計兌付公司債近65億元；至2026年底，龍湖無境外公開債券到期，供應鏈ABS、商票等均已清零。

　　 2025年是龍湖債務轉換的最后一年，對于年內需歸還的三筆公開債務，龍湖也已提前做了有序鋪排：5月、7月、8月到期的36億國內信用債，目前已開始往償債賬戶存錢；年底的85億海外銀團，從第三季度開始逐月歸還；35億中債擔保債券，龍湖提前做經營性物業貸，將其置換出來。預計到今年底，龍湖集團整體債務會進一步下降至1400億左右。

　　 基于戰略合作銀行的持續信任與支持，截至2024年12月31日，龍湖集團有息負債中，銀行融資占比達83%，外幣債務占比降至13.6%，100%掉期，完全規避匯兌風險。

　　 債務結構持續優化，融資成本保持低位。“優等生”如龍湖集團，一貫首先是穩字當頭，然后才是穩中求進，穩健且安全的財務狀況，成為其穿越市場周期的“穩定器”，也為中長期的投資與發展預留了充足的空間。

　　 經營性航道質效增長

　　 房地產行業進入深度調整期，各企業都在尋找新的發展模式。實際上，隨著城鎮化進一步提升，中國房地產市場依然存在發展空間，但發展方式已從“三高”、粗放型發展轉變為高質量發展。

　　 這也意味著單純依賴地產開發的商業模式很難保證持續增長，企業想要穿越這一輪周期，必須具備的兩大條件，除了負債保持在較低規模，還需擁有高經營性收入。

　　 如龍湖集團，2024年其實現的1274.7億元營業收入中，由運營及服務業務組成的經營性收入就達到了267.1億元，同比增長7.4%，對公司總營收貢獻占比達21%，經營性收入覆蓋股息及利息倍數達2.39倍，進一步增厚了公司的“安全墊”。

　　 具體來看，2024年龍湖集團如期新開業11座商場，其中4座采用輕資產模式。截至2024年末，已累計運營89座商場，整體出租率提升至97%，日均客流超320萬人次，同比增長25%。通過持續改造升級存量項目、提升消費體驗，龍湖集團全年租金收入同比增長7%，達到109.8億元。

　　 旗下“龍智資管”品牌構建了涵蓋長租公寓、產業辦公、服務式公寓、活力街區、婦兒醫院及健康養老的“住、職、娛、醫、養”全周期空間資產鏈條，全年實現收入31.8億元，其中長租公寓品牌“冠寓”租金收入同比增長4%，達到26.5億元，已開業房源規模達12.4萬間，出租率保持在95.3%的高位，繼續保持行業領先水平。

　　 受益于龍湖集團多航道業務的資源協同，龍湖智創生活不斷拓寬服務半徑，并將人工智能、AIoT及智能應用等科技手段，應用在各種場景中，構建了HALO智慧空間服務平臺，不斷提升數智化水平，2024年實現營業收入114.2億元，在管面積4.1億平方米，客戶滿意度連續16年超過90%。

　　 作為當前房企重點布局的代建領域，2024年“龍湖龍智造”新增代建總建筑面積800萬平方米，業務覆蓋北京、杭州、成都、重慶等核心一二線城市，代建項目全年銷售額達106億元，躍居行業頭部行列，為公司的未來發展奠定了基礎。

　　 據管理層在2024年業績會上介紹，龍湖經營性收入與利潤逐年穩步增加，為集團撐起了利潤盤面，預計到2028年對集團整體收入的貢獻占比過半。

　　 值得一提的是，經營性物業也為龍湖進一步增強了安全值。2024年，龍湖集團新增299億元經營物業貸，隨著商業項目的不斷新開，預計到2025年底其經營性物業貸規模將累計達到近900億元的規模，并可以此置換其信用融資，進一步優化公司債務結構。

　　 經過多年的多元航道布局，如今的龍湖已形成了“開發反哺運營，運營支撐開發”的良性循環，將持續幫助龍湖集團在未來市場中保持競爭優勢，實現可持續發展。

　　 更具價值的開發資源

　　 當然，于龍湖而言，地產開發依然是其業務的重要組成部分。

　　 2024年，在行業整體銷售下滑的形勢下，龍湖集團全年依然實現合同銷售額1011.2億元，穩居行業千億陣營，合同銷售面積712.4萬平方米，并在重慶、蘇州、昆明等4城進入市場TOP3，西安、貴陽、沈陽等6城進入TOP5，共計在全國19個城市進入市場前10。

　　 尤其是當“好房子”成為各大房企突圍產品力的重要抓手時，2024年，龍湖再一次啟動產品深度迭新，發布全新產品線“觀萃”，并創新提出了“城央核心、極萃自然、精致奢宅、無界社群”四大核心價值，呼應了“好房子、好小區、好社區、好城區‘四好’建設”，首批落地項目，如上海觀萃拿地7個月三次開盤已近清盤，刷新上海五大新城的銷售速度紀錄；成都觀萃亮相約3個月實現清盤；北京觀萃首次開盤勁銷超10億，這也是全國首個“好房子”樣本。

　　 事實上，早在2022年龍湖就開始探索好房子建設，并在當年對其產品力進行了全新升級，推出高定新品御湖境；2023年再次迭代推出針對高端改善市場的“云河頌”產品品牌， 御湖境和云河頌的相繼面世，均獲得了市場和客戶認可。

　　 在不斷發力產品的同時，龍湖也成為了行業為數不多仍在持續投資未來的優質房企。2024年龍湖集團堅持“量入為出”的原則，保持平穩的投資節奏，持續把握優質投資機會，先后在北京、上海、蘇州、杭州、西安、成都、武漢等高能級城市獲得9幅土地，總建面83萬平方米，新增權益地價51億元，做好發展與安全的平衡。

　　 從目前市場表現來看，一線及部分熱點二線城市樓市已有了明顯復蘇的勢頭，這些均為龍湖集團盈利的持續增長提供了良好的基本面。

　　 正如中金公司在研報中所言，作為稀缺的“開發 +持有”標的，龍湖集團有望通過高度自律、積極作為，在下行周期保存優質資產、打磨能力，待行業基本面修復后解鎖優越模式帶來的估值重塑。

　　 文/林一