證監會近日啟動房地產私募基金試點工作，投資范圍包括特定居住用房、商業經營用房、基礎設施項目等。業內人士分析，這一政策是房企“第三支箭”政策的延續，有利于盤活市場存量資產，促進樓市向新發展模式平穩過渡。
△證監會近日啟動房地產私募基金試點工作，促進樓市向新發展模式平穩過渡。(由CNSPHOTO提供)
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“第三支箭”政策延續
2月20日，證監會啟動房地產私募基金試點工作。證監會表示，此次啟動試點工作是落實黨中央和國務院有關“促進房地產業良性循環和健康發展”決策部署，健全資本市場功能、促進房地產市場盤活存量、支持私募基金行業發揮服務實體經濟功能的重要舉措。
該政策對投資人和管理人都提出了要求：投資人首輪實繳出資不低于1000萬元，自然人投資者出資額不得超過基金實繳額的20%；管理人在管不動產投資本金不低于50億元，或自管理人成立以來累計投資本金不低于100億元，具有3個以上不動產項目成功退出經驗，最近三年未發生重大違規行為。
據了解，去年11月，證監會發布優化調整房企股權融資“5項措施”，其中提出，開展不動產私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產、商業地產、基礎設施，即房企“第三支箭”。
易居研究院研究總監嚴躍進認為，當前設立不動產私募投資基金試點是房企“第三支箭”政策的延續和細化�？硕饛V佛區域首席分析師肖文曉認為，該政策是繼房企“三支箭”之后，管理部門出臺的又一個促進房地產市場平穩健康發展的新舉措，是對既有房地產融資體系的一個有益補充。
中指研究院企業研究總監劉水表示，該政策意味著不動產投資基金正式擴大到商業地產領域，豐富了私募基金類型，將為商業地產的投資者及所有者提供更好的投融資工具，有助于促進房地產行業的良性循環。
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有利于盤活存量資產
中國證券投資基金業協會發布的《不動產私募投資基金試點備案指引(試行)》顯示，本次私募基金的投資范圍包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房)、商業經營用房、基礎設施項目等。其中，存量商品住宅是指“五證”齊全，已經銷售或者正在主體建設的存量商品住宅，包括普通住宅、公寓等。
肖文曉認為，從投資范圍可見，該試點工作可以進一步發揮私募資金的靈活性和專業性優勢，為存量商品住宅項目保交樓、建設保障性住房和市場化租賃住房等提供新的融資渠道，緩解當前的行業融資壓力。
而其中的一項重點工作就是盤活存量資產。合碩房地產機構首席分析師郭毅表示，該試點范圍包括存量商品住宅、租賃型住宅、商業地產等，而不包括房企新開發的增量商品住宅，這有助于盤活房地產市場的存量資產。
易居研究院報告顯示，去年房地產市場下行，留下了很多存量資產項目，盤活這些存量資產是今年樓市的重點工作之一。所以，鼓勵包括私募以及信托等機構轉型，需要立足于存量資產做。
劉水表示，當前房企有大量的寫字樓、商場、酒店資產等商業地產存量，也有開發在售項目，特別是部分出險房企的存量項目。引進私募基金，將有助于這些資產的盤活，加快回款，改善房企的現金流，支持房地產市場紓困。
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利好樓市向新發展模式平穩過渡
據了解，2021年中央經濟工作會議首次提出“探索新的發展模式”。2022年中央經濟工作會議再次強調，要確保房地產市場平穩發展，扎實做好“三保”，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。而此次試點工作正是為了響應這一號召。
易居研究院報告顯示，這一政策本質上是房地產行業向著新發展模式演進的配套政策，而向新發展模式轉型中的一項重要任務是盤活存量資產。相關金融機構要視存量產品為新的轉型抓手，主動圍繞房地產新發展模式做深入研究。
郭毅表示，具備一定投資變現能力、有一定回報率的項目才能滿足私募基金的投資要求，這就要求房企具有較好的運營收益。證監會此次試點工作可以推動房企從高周轉的開發模式向運營模式轉型，最終實現房地產市場向新發展模式的平穩過渡。
劉水認為，對于房企而言，引進不動產私募投資屬于股權融資，能夠改善房企的資產負債表結構，降低杠桿率，向新發展模式平穩過渡。
肖文曉表示，本次試點拓寬了私募資金的投資范圍，特別是當前房地產業處于洗牌調整階段，市場上的投資標的增多，預計很快會有私募基金跟上試點的步伐。
