證券時報 朱凱 上交所9月29日披露，富國首創REIT、華安張江REIT和中金普洛斯REIT三單項目的擴募申報已獲受理。據了解，此次共5單首批擴募項目獲證監會及滬深交易所受理，標志著REITs擴募正式啟動，市場建設取得重要進展。 國內公募REITs試點自2020年4月啟航以來，市場已有17只REITs上市，募資規模達580億元，在產品數量以及發行體量上已具備一定規模，探索走出了一條既遵循成熟市場規律，又符合中國國情的REITs發展之路。隨著擴募項目的申報受理，我國REITs市場 “產品新發”與“基金擴募”雙輪驅動的良性發展格局即將形成。 業內人士對表示，此次REITs擴募項目的正式受理，是對國務院辦公廳《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》（國辦發〔2022〕19號）提到的“建立健全基礎設施REITs擴募機制”的具體落實，也是完善REITs市場建設的重要舉措和關鍵環節，將進一步發揮REITs盤活存量資產擴大有效投資的功能，增強資本市場服務實體經濟質效。 打通REITs全流程 ?發揮資產上市戰略價值 自5月份上交所REITs擴募指引發布以來，已上市的REITs項目便啟動了擴募籌備工作，積極篩選符合條件的優質資產。據了解，此次申報項目的相關上市REITs運營情況和業績良好、投資運作穩健，在二級市場受到投資者的廣泛認可。通過擴募機制，企業將符合條件的不動產持續注入REITs，打造“開發+運營+金融”的全鏈條經營模式，優化REITs投資組合，真正實現其作為“資產上市”的長期戰略價值。 據悉，華安張江REIT擬購入的資產為張潤大廈，毗鄰首發項目張江光大園，同屬張江科學城區域內，承擔著張江科學城產業發展的重要載體功能。項目租戶所屬行業涵蓋了在線經濟、金融科技、信息科技、集成電路、人工智能等領域，具有較好的分散性，2022年6月末的出租率達到99.6%，回收資金將繼續用于張江地區的產業園區投資建設。 “擴募對原始權益人持續盤活旗下基礎設施資產有重要意義，通過持續不斷地梳理優質資產注入REITs，有利于企業形成從投資到培養，再到擴大投資的良性循環。”華安基金相關負責人表示。 富國首創REIT擬購入項目，位于山西省長治市，總處理規模為27.5萬噸/日，包含主城區污水處理廠以及長北污水處理廠的特許經營權，是以PPP模式開展的污水處理類市政基礎設施。對原始權益人首創環保集團而言，旗下擁有眾多的污水處理類基礎設施資產。參與擴募，一方面有利于企業實現新舊動能轉化，實現提供服務帶動企業二次發展的內涵式增長模式；另一方面盤活的資金將促進基礎設施項目的投資建設，為企業以及行業帶來更大的發展動能。 REITs相關研究人士告訴，在當前宏觀經濟面臨下行壓力的情況下，REITs成功擴募，將成為助力宏觀經濟穩定的有效工具，有助于盤活存量基礎設施資產并帶動增量投資建設，促進基礎設施建設行業高質量可持續發展。 健全正向激勵機制 ?促進REITs市場高質量發展 根據REITs擴募指引要求，擬擴募資產應當有利于基礎設施基金增強持續運作水平，提升綜合競爭力和吸引力。就此，富國基金相關負責人表示，支持運作良好的REITs通過擴募做優做強，將健全市場正向激勵機制，促進投融資良性循環，是進一步完善REITs市場生態的重要途徑。 以中金普洛斯REIT的擴募資產為例，此次擬購入的三個倉儲物流園區項目，分別位于山東省青島市、廣東省江門市和重慶市, 合計建筑面積合計約45萬平方米，截至2022年6月30日出租率約90%。完成本次新項目購入后，中金普洛斯REIT投資的基礎設施資產合計將達到10個，分布于京津冀、長三角、環渤海經濟區、粵港澳大灣區和成渝經濟圈，對基金已持有資產覆蓋區域進行了補充，可以有效分散基金資產地域風險，拓展基金持有的倉儲物流園區輻射范圍，形成全國網絡化布局，其回收資金也將繼續用于倉儲物流等項目建設。 從運營管理角度來看，新購入基礎設施資產將形成一定的規模效應�；�礎設施項目的增加將幫助基金管理人和外部管理機構借助管理的規模效應，不斷建設標準化、數字化、規范化的基礎設施運營管理體系，提升運營管理水平。 有關人士表示，新資產的注入相當于為公募REITs基金注入新鮮血液，將進一步提振REITs基金的整體表現，實現新舊資產的協同效應、體現出規模效益。未來隨著新資產的不斷注入，REITs產品在二級市場表現和底層資產運營管理上都將更為出色，逐步實現REITs市場的高質量發展。 擴募示范效應顯著 REITs常態化發行加快推進 據介紹，首批擴募項目將探索擴募審核機制、持有人大會決策機制和REITs增發機制，在相關制度和具體操作上為后續擴募工作提供有益借鑒。 中金基金相關負責人告訴，本次受理的擴募項目底層資產涵蓋倉儲物流、產業園區、污水處理等類別，既包括產權類項目，也包括特許經營權類項目，為未來各大類基礎設施REITs的擴募提供了參考路徑，有望取得良好的示范效應。 證券時報了解到，除首批上市項目外，市場后續擴容項目也在積極篩選資產，將在運作滿12個月后申報擴募。 據悉，自首批REITs上市以來，上交所在證監會的統籌指導下，積極研究探索擴募機制，于2022年5月發布REITs擴募指引，規范擴募各流程關鍵事項，引導市場預期。同時，積極排摸成熟項目擴募意向，加強政策宣傳培訓，加快相關技術系統改造，全力保障擴募項目落地。 上交所相關業務負責人介紹，盡快推動首批擴募項目落地是加快推進基礎設施REITs常態化發行的重要措施之一。下一步，上交所將持續加快推進基礎設施REITs常態化發行十條措施落地實施，推動更多優質成熟、資產類型豐富的項目通過首發和擴募等方式入市，穩步擴大REITs市場規模，盤活存量資產，拓寬基礎設施建設權益資金，進一步增強資本市場服務實體經濟質效。