原標題丨這家國有大行宣布：提前還貸政策有變！ “房貸一族”注意了！提前還款，政策有變。 8月1日，交通銀行發布公告，對提前還款補償金收費標準進行調整。提前償還個人按揭類貸款將收取還款補償金，為提前還款本金的1%。 交行：提前還房貸將收取還款補償金 為提前還款本金的1% 8月1日，交通銀行在發布了關于個人按揭類貸款、個人線上抵押貸（消費）提前還款補償金收費調整的公告。其中強調，為進一步做好個人按揭類貸款、個人線上抵押貸（消費）相關金融服務，規范提前還款補償金收費行為，交通銀行對個人按揭類貸款、個人線上抵押貸（消費）提前還款補償金收費標準進行調整。 調整后，個人按揭類貸款（包括個人住房貸款、個人商業用房貸款、個人廠房貸款）及個人線上抵押貸（消費），提前還款補償金收取具體以貸款合同中約定為準，補償金比例為提前還款本金金額的1%。在合同約定基礎上，各地分行具有補償金優惠減免權限。 交通銀行表示，上述調整后的收費標準將于2022年11月1日起施行，在2022年11月1日前仍按原收費標準執行。 此次調整前，交通銀行的收費標準規定，可以部分提前還款補償金。每年可免收補償金進行部分提前還款一次，從第二次開始，收取部分提前還款補償金，補償金額為當次提前還款本金金額的1%。 對于全部提前還款補償金（只適用于普通貸款，不適用于循環貸款）的情況，收取當次提前還款本金金額的1%。兩種情況包括：貸款期限2年（含）以上5年（含）以下，1年內全部提前還款；貸款期限5年以上，3年內全部提前還款。 多家銀行：暫時免收提前還款補償金 基金君咨詢多家銀行后了解到，目前北京地區，除了建設銀行、招商銀行明確表示對提前償還貸款的情況不會收取違約金外，其他銀行均表示，提前還款違約金收取標準以客戶與該行簽訂的貸款合同為準，具體情況需咨詢當地貸款行。對于貸款提前還款業務的辦理，工商銀行支持線上預約還款業務，部分用戶登錄手機銀行后即可操作辦理。另外，農行、招行需要提前一個月預約。 工商銀行顯示，提前償還全部或部分貸款時，需要填寫并提交書面申請，并在申請通過后，攜帶有效身份證件及《借款合同》等相關資料辦理。目前，各地區正在逐步開通線上預約還款業務，部分用戶登錄手機銀行后即可操作辦理。 對于購房者關心的違約金的問題，工商銀行客服提示，提前還款違約金不超過歸還本金的六個月貸款利息或按協議價格收取，部分特殊情況暫免收；部分提前還款，可選擇減少月還款額但期限不變或縮短還款期次，但因各地規則有所不同，具體請以實際操作為準。 中國農業銀行客服表示，如需在農行辦理提前還款，借款人需要按合同約定提前（一般應提前一個月）向原貸款經辦機構提出申請，持有效身份證件、原購房貸款還款卡（折）、個人購房借款合同到貸款行辦理相關手續。提前還款違約金收取標準以客戶與該行簽訂的貸款合同為準，具體建議咨詢當地貸款行。 “據我了解，違約金的收取可能是1%或者是一個月的利息，但具體情況需要以貸款合同為準，詳細咨詢可以聯系相關網點。”該行的人工客服表示。 針對北京地區個人按揭類貸款提前還款的相關業務，招商銀行客服表示，“我們暫不收取違約金，但之后是否會收不太清楚。”如需辦理該業務也同樣是需要提前30天申請，并去貸后中心現場辦理。 同樣，一位建設銀行北京某網點的工作人員表示，“目前不對這類情況收違約金，如需辦理相關業務最好提前預約。” 一位銀行從業人員透露，各家銀行在各地區的規定都不太一樣，但就目前來說，北京大部分銀行都未對提前還款補償金進行收費，至于未來其他銀行是否會效仿交行的這一做法，仍有待觀察。 多因素共同作用下 居民提前償還房貸的意愿提升 針對銀行調整個人按揭類貸款的提前還款補償金收費標準，業內人士認為這或與房貸早償的現象以及銀行信貸業務的壓力有關。 中信證券研報顯示，7月末，國股半年期（非三農）票據轉貼現利率快速下行，7月29日為0.2%，創下年內新低，可能說明7月信貸投放有一定壓力。其中，房地產貸款投放依舊低迷。2022Q2，開發貸款減少700億元，個人購房貸款也僅增加了200億元。和去年同期相比，開發貸款少減500億元，個人購房貸款少增8900億元。 中信證券指出，雖然監管對于地產企業融資的態度有所轉暖，但是部分民營地產企業的信用狀況沒有改善，且整體行業的拿地和投資意愿都很低。因此開發貸的存量在二季度出現下降。居民按揭貸款增長偏低固然有房地產銷售不佳的因素，但是這可能不是唯一的原因。 目前，有不少購房者受理財收益率低、儲蓄增加、多地下調房貸利率等因素的影響，選擇提前償還貸款。 對此，中信證券表示，房貸早償現象的另一個重要原因是由于前期的房貸利率較高，現在的居民存款和理財收益率較低，部分居民用儲蓄提前償還房貸。 方正證券固收分析師張偉表示，居民提前償還房貸的能力來自儲蓄率處于高位。疫情沖擊下，經濟疲弱，居民收入承壓，照理是沒有余力提前償還房貸的。但是因為居民消費下行的更快，這使得居民的儲蓄率持續處于高位。疫情反復，居民對未來經濟信心和收入增長預期減弱，防風險的訴求提升，從而增加了儲蓄，償還房貸的能力增加。 居民提前償還房貸意愿提升的背后原因是因為低風險資產收益率降低，而按揭利率剛性偏高。今年以來，央行通過MPA考核、改革銀行存款定價市場化改革等方式來推動銀行存款成本下行，這推動銀行存款成本逐步回落。作為存款替代產品的貨基收益率和理財收益率也逐步下行。面對5.5%的住房貸款加權平均利率，資產收益率和負債成本率的缺口不斷擴大，居民提前償還房貸的意愿提升。 那么，提前償還房貸真的劃算么？張偉提示稱，房貸利率與理財收益率不能簡單做對比，還需要從還款時間年限、還款方式、已還款期數等多要素共同評估。 張偉認為，由于居民儲蓄率處于高位，并且低風險資產收益率短期將處于低位，居民提前償還房貸的行為短期內將繼續存在。但按揭利率將進一步下行，新增按揭貸款也將逐步增加，居民不會持續去杠桿。從過往的經驗來看，按揭利率的下行也將促進地產銷售面積和對應的按揭貸款需求回升。新增按揭投放不會持續低于按揭貸款的償還，預計后續總體上，新增按揭貸款將保持正增長，居民杠桿率可能平穩或小幅趨升。