“小物業，大民生”正逐漸成為市場共識。

　　近年來，在住宅需求得到滿足后，業主們越發重視小區配套的物業服務水平，但在日常生活中，物業、業主雙方關于物業費繳納、小區公共收益支配等方面的糾紛卻頻頻見諸媒體，引發各界關注。

　　值此3·15國際消費者權益日之際，

　　
捆綁收費合理么？
 

　　交房時被要求預繳物業費，似乎已成為行業普遍現象。

　　以深圳某人才項目為例，2024年底交付，業主陳先生在收房時就被要求至少提前預繳6個月物業費，“有的業主還被要求預繳一年費用才能收房”。據北京金訴律師事務所主任王玉臣在接受中物智庫高級研究員宋子謙則指出，這主要取決于商品房銷售合同和物業服務合同中的規定，“若商品房銷售合同中對預繳物業費有特別約定，且在該約定合法有效的情況下，合同雙方應當按照約定處理”。

　　
裝修還要交管理費？
 

　　新房裝修本是一件開心事，但按照部分物業公司的管理規定，業主在裝修前需要先繳納裝修管理費、垃圾清運費，以及裝修押金和保證金等。但裝修完成驗收后，物業卻不愿意退還裝修押金，并以此用來抵扣日后的物業費，這往往會引發物業與業主的糾紛，喜事變成煩心事。

　　王玉臣指出，各地規定不同，還是要按照當地的相關規定來執行，一些地方已經取消了裝修押金或保證金。

　　如2023年北京市住建委發布的中，就明確取消了裝修保證金，同時明確規定物業服務收費標準中包含生活垃圾清運費的，物業服務人不得再收取生活垃圾清運費；未包含的，可以收取。生活垃圾清運費收費標準為30元/戶·年，該標準應當在物業管理區域顯著位置公示。物業公司不得向業主或者物業使用人收取或者變相收取住宅室內裝飾裝修管理服務費。

　　
物業費起始時間到底怎么算？
 

　　關于物業費收取時間，一直都存在糾紛。

　　如寧波北侖區年初判決的一起法律案件，就源于一業主在2021年7月收房時發現房屋存在質量問題，隨即開發商啟動整改，當年9月整改完成。但物業公司要求從當年8月起計算物業費，業主則主張從10月開始，雙方未能達成一致，最終訴諸法院，此后陷入了長達數年的物業費爭議。

　　“如果開發商交的房子不具備交房條件，購房人并未在交房時就收房，那么物業費的起始時間應該是入住時間。”王玉臣指出，若開發商交的房子符合交房條件，但業主遲遲不收房，這種情況往往會在合同中約定以交房時間為準來算物業費，合同約定優先。

　　宋子謙則表示，第九百四十四條明確規定，業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁，但不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催繳物業費。

　　
公共收益去哪了？
 

　　“物業費年年交，到底花在哪了？”

　　“小區電梯廣告、快遞柜租金等收益又去了哪里？”

　　作為業主，你是否也有過這些疑慮？

　　據“根據第九百四十三條、第十三條第三項，物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。”宋子謙提醒，業主請求公布、查閱物業服務合同、共有部分使用和收益情況的，法院應予支持。

　　
房屋存在質量問題怎么辦？
 

　　“我家臥室窗戶漏風的問題跟你們反映過多少次？反映情況時當看不見，收費倒是挺積極，物業服務做到位了嗎？”

　　近年來，不少業主因房屋質量差、物業服務不到位等問題拒交物業費，最終被物業公司起訴。那么業主能否以這些理由拒交物業費？

　　“如果在房屋保修期內，應由開發商承擔日常的維修義務，業主可以直接找開發商。至于開發商是自己維修，還是讓施工企業或物業維修，則是開發商需要處理的問題。”王玉臣表示，即使不在保修期內，如果存在施工缺陷或設計缺陷，開發商依舊需要承擔相應的維修責任。

　　王玉臣指出，若超出了保修期，又不屬于施工缺陷或設計缺陷等特殊情況，則可以先找物業公司，要求物業公司維修。“公攤部分或公共部分的維修義務在物業公司，但此時可能會涉及公共維修基金的使用”。