1只基礎設施公募REITS產品集體走低，中金普洛斯REIT、華夏越秀高速REIT跌逾1%。從近期表現看，公募REITs市場有所降溫，但11只產品溢價率仍處于高位。同花順(102.75 -2.07%診股)數據顯示，自2月21日以來的兩個交易周，11只公募REITs產品全線下跌，累計跌幅均在3%以上，其中，富國首創水務REIT、紅土鹽田港(5.73 -5.76%診股)REIT累計跌幅超過10%。

　　 此前，公募REITs市場走勢強勁，多只產品年內漲幅較大。數據顯示，截至2月18日，11只產品今年以來全部走高，富國首創水務REIT年內漲幅超過40%（經復權處理，下同），紅土鹽田港REIT漲幅超過30%，博時蛇口產園REIT等五只產品漲幅超過10%。隨著二級市場價格持續走高，多只公募REITs產品披露關于溢價風險的提示性公告，部分短期漲幅較大的產品則分別于2月9日、14日和15日向交易所申請了停牌，其基金管理人均在公告中提醒，產品相較于發行價累計漲幅較高，隨著交易價格的大幅上漲，凈現金流分派率將顯著下降。

　　 據了解，投資基礎設施公募REITs的收益主要來源于基礎設施項目運營產生的分紅收益，主要影響因素包括基礎設施項目所屬行業整體發展趨勢、行業平均收益水平、項目自身運營情況等，具有運營收益相對穩定可持續的特點。以深市為例，從已披露的季度報告數據看，首批上市四只公募REITs業績平穩，2021年第四季度合計實現營收3.61億元，可供分配金額2.68億元，年化分派率高于3.84%，高于10年期國債2.82%的收益率水平。從單只產品情況來看，以博時蛇口產園REIT為例，其去年第四季度實現營收0.36億元，凈利潤0.11億元，可供分配金額0.24億元，與第三季度業績基本持平。

　　 但需要注意的是，與股票、基金不同，公募REITs以底層基礎設施項目評估價值為定價基礎，將運營產生的穩定現金流（如項目租金、垃圾處理費等）作為主要回報來源，隨著交易價格上漲，產品凈現金流分派率將逐步下降。以紅土鹽田港REIT為例，以3月3日收盤價3.682元進行測算，產品凈現金流分派率將由發行時的4.15%下降至2.59%。

　　 有業內人士指出，公募REITs產品所持基礎設施項目盈利能力較強，分派率良好，二級市場價格較發行價上漲存在一定業績支撐，但投資者應理性看待公募REITs產品與公募基金、股票等其他品種的差異，正確理解公募REITs長期持有、穩定經營基礎設施項目的投資邏輯。我國公募REITs市場剛剛起步，目前市場產品供給量較小，交易價格會受流動性、投資者價值判斷、市場情緒等因素影響，投資者應警惕部分產品可能存在與其投資邏輯不符的交易價格非理性上漲，切勿跟風炒作，避免高溢價買入相關REITs份額造成投資損失。

　　 針對公募REITs市場運行情況，深交所方面表示，后續將嚴格按照《證券投資基金上市規則》《交易規則》和《公開募集證券投資基金業務辦法（試行）》相關要求，持續加強交易監測，督促市場主體充分信息披露，多措并舉加強投資者教育，引導投資者理性參與，避免盲目跟風交易，切實維護公募REITs市場平穩運行。