今年一季度，土地市場升溫明顯。

　　中指研究院近日發布的顯示，一季度，全國300城住宅用地成交規劃建筑面積雖然同比下降約5%，但出讓金額同比增長超過兩成。核心城市房地產市場情緒回暖提升房企拿地信心，在供需兩端帶動下，一季度TOP100房企拿地總額同比增長30.6%至2895.8億元，增幅較上月擴大3.9個百分點；銷售十強房企拿地金額同比增長162%。

　　“市場集中度進一步分化。”克而瑞在報告中分析指出，頭部房企依托資金優勢持續強化對高能級城市優質土地資源的戰略性增儲，重點地塊參拍企業數量增加且出價競爭激烈，而中小型房企受制于流動性壓力持續收縮投資半徑。“這種投資格局預計將驅動優質土地資源持續向頭部企業聚集，行業集中度或將進入新一輪提升周期。”

　　2025年1—3月房企拿地金額TOP10 全國22城累計拿地金額中，央國企占比為56%。如華潤置地、中海地產和招商蛇口的拿地銷售比超過0.6，且金額同比漲幅均較大，分別為92%、1768%和183%。其中，北京、上海、成都、廣州的央國企拿地金額占比均超七成；地方國資拿地金額占比為12%，較2024年全年降低20個百分點；民企拿地金額占比為24%，較2024年全年提升7個百分點，主要得益于濱江集團一季度補倉力度較大，從而帶動民企整體拿地占比提升。

　　值得一提的是，一季度，濱江集團以190億元的拿地金額躋身行業第五，其中在大本營杭州的拿地金額占比達到94%，也是拿地金額TOP10房企中唯一的一家民營房企。

　　“整體來看，頭部企業投資策略趨同。”克而瑞分析指出，第一是選擇核心城市核心地塊，外圍區域地塊關注度偏低；第二是偏好區位好、容積率低、小面積地塊，注重安全性的同時保障流速。

　　
成交溢價率創近年新高
 

　　今年以來，重點城市土拍市場熱度飆升，優質宅地高溢價成交愈發頻繁。

　　如北京一季度共出讓11宗宅地，海淀東朱房兩宗地、樹村及朝陽三間房組團地塊均溢價成交，且成交總價均超過70億元。其中，海淀樹村地塊成交樓面價達102347元/平方米，刷新北京地價單價最高紀錄。

　　再看成都，一季度共出讓24宗宅地，有14宗地塊溢價成交，其中8宗地塊溢價率超30%，兩度刷新樓面價紀錄。3月11日，高新區桂溪街道銅牌村9組、10組地塊成交樓面價31700元/平方米，刷新成都樓面價紀錄；3月27日，成都金融城三期H10地塊經過213輪競價，被建發房產以高溢價率106%獲取，成交樓面價達41200元/平方米，再次刷新成都樓面價紀錄。

　　而杭州一季度累計出讓32宗宅地，有28宗地塊溢價成交，其中4宗地塊溢價率超70%，多宗地塊溢價率超40%。3月25日，濱江集團以樓面價72915元/平方米競得西興單元地塊，刷新杭州樓面價紀錄。3月28日，建發房產以樓面價88029元/平方米、溢價率115.39%拿下西湖蔣村文新單元地塊，年內第三次刷新杭州地價紀錄。

　　中指研究院監測顯示，去年四季度以來，隨著房地產銷售端出現階段性回穩，土地市場也迎來積極變化，核心城市土拍情緒升高。今年一季度，全國300城住宅用地成交規劃建筑面積雖然同比下降約5%，但出讓金額同比增長超過兩成，一二線城市平均溢價率較高。其中，杭州、上海住宅用地平均溢價率分別達43.2%、28.1%，成都、蘇州平均溢價率均超過20%。

　　另據克而瑞研究中心數據，今年一季度，全國300城土地成交平均溢價率達到11.4%，創2021年下半年以來新高。

　　對于核心城市優質地塊土拍升溫的主要原因，中指研究院研究副總監李益峰指出，一是房企對核心城市新房市場銷售回穩的看好，補倉意愿較高，同時年初拿地能夠在當年進入銷售階段，有助于回籠資金，提升周轉效率；二是各地政府加大優質地塊的供應力度，一季度各地推出了不少位于城市核心區、配套成熟的地塊。

　　不過，在南京、天津、長沙、鄭州、沈陽等城市，僅個別優質地塊房企舉牌意愿較高，整體土地市場的低溫情緒仍未改觀；福州、武漢、無錫等城市，一季度出讓的地塊均為底價成交。此外，三四線城市的出讓地塊仍普遍為底價成交。

　　“短期來看，預計地方政府將進一步優化土地供應策略，一方面著力提升供地質量，加大核心區域優質地塊供應；另一方面通過放寬規劃設計條件，如優化容積率計算規則、鼓勵立體生態住宅等，給予產品設計更多的靈活性，以此提升房企拿地意愿。”中指研究院分析指出，隨著專項債收購閑置土地的政策經驗積累，未來各地存量閑置土地的盤活進展有望加快，進而推動房企再投資，實現“以土地存量換發展增量”，促進房地產市場加快“止跌回穩”。